För den som vill köpa ett äldre hus och renovera kan de nya bolånereglerna göra kalkylen betydligt tuffare.
– Det som är svårt är att de som kräver mycket renovering har fått sämre villkor. Där blir det ju tuffare, säger Maria Stenlund, mäklare på Fastighetsbyrån i Mölnlycke.
Bolånetaket har höjts
Sedan den 1 april gäller nya bolåneregler i Sverige. Bolånetaket för nya bostadsköp har höjts från 85 till 90 procent, vilket innebär att köpare i vissa fall kan klara sig med en mindre kontantinsats. Samtidigt har möjligheten att utöka ett befintligt bolån med så kallat tilläggslån stramats åt.
Ett sådant lån får nu bara uppgå till 80 procent av bostadens värde.
Även den så kallade tröghetsregeln har utvidgats. Tidigare handlade den om hur ofta en bostad får omvärderas för att påverka amorteringen. Nu gäller femårsregeln också om bostaden värderas upp för att ägaren ska kunna låna mer. Samtidigt tas det skärpta amorteringskravet bort.
Svårare att låna till renovering
För många kan de nya reglerna sänka tröskeln in på bostadsmarknaden. Men för den som köper ett hus med stort renoveringsbehov kan förändringarna få motsatt effekt.
Exempel: Så kan renoveringsobjekt påverkas av nya bolånereglerna
De nya bolånereglerna gör det lättare att köpa bostad, eftersom köpare nu kan låna upp till 90 procent av bostadens värde i stället för tidigare 85 procent. Det betyder att kontantinsatsen blir lägre.
Men samtidigt har reglerna blivit stramare för den som vill låna mer i efterhand, till exempel för att renovera. I dag får ett sådant tilläggslån som mest uppgå till 80 procent av bostadens värde.
Exempel: hus för 6 miljoner kronor
Tidigare regler
- Köparen kunde låna upp till 5,1 miljoner kronor
- Kontantinsats: 900 000 kronor
- Om huset efter renovering värderades till 7 miljoner kronor kunde lånet i teorin höjas till 5,95 miljoner kronor
- Det gav ett möjligt extra låneutrymme på 850 000 kronor
Nya regler
- Köparen kan låna upp till 5,4 miljoner kronor
- Kontantinsats: 600 000 kronor
- Om huset efter renovering värderas till 7 miljoner kronor får lånet som mest uppgå till 5,6 miljoner kronor
- Det ger ett möjligt extra låneutrymme på 200 000 kronor
Skillnaden
Med de nya reglerna blir det alltså lättare att köpa huset från början, men det möjliga extra lånet efter renovering minskar kraftigt – från 850 000 kronor till 200 000 kronor.
Det kan göra att hus med stort renoveringsbehov blir mindre attraktiva för vissa köpare och i förlängningen kan behöva säljas till ett lägre pris.
Tidigare kunde en köpare i större utsträckning köpa en bostad, renovera den, göra en omvärdering och därefter utöka lånet utifrån det nya värdet. Nu är möjligheten mer begränsad.
Enligt Maria Stenlund får det stor betydelse för den som funderar på att köpa ett renoveringsobjekt.
– Nu får du ju bara låna upp till 80 om du vill renovera. Där blir det ju tuffare. När det är mer att göra då behöver du ha en rejäl kontantinsats innan, så att du kan använda den till renoveringen, säger hon.
Kan bromsa intresset för renoveringsobjekt
Hon beskriver att en köpare visserligen kan låna upp till 90 procent direkt vid köpet, men att det därefter blir svårare att bygga vidare på kalkylen.
– Då krävs det ju ganska mycket värdeökning för att kunna låna mer igen, säger hon.
I praktiken kan det innebära att fler köpare tvekar inför hus där mycket måste göras. Maria Stenlund säger att det redan märks en tydligare skillnad mellan inflyttningsklara hus och objekt med större renoveringsbehov.
– Överlag skulle jag säga att vi har en stark marknad när det är renoverade hus i attraktiva lägen. Men är det mycket att göra och dessutom lite utanför tätorterna så är det trögare, absolut, säger hon.
Hon jämför med marknaden för några år sedan, när nästan allt såldes snabbt oavsett skick.
– I en väldigt stark marknad som 2021 då går ju allt lika snabbt. Och nu ser vi ju en skillnad, säger hon.
Kan påverka prisbilden
Om färre köpare har råd att ta sig an ett renoveringsobjekt kan det också påverka priserna. Maria Stenlund tror att sådana bostäder redan från början kan behöva värderas mer försiktigt.
– Du ska ju både göra jobbet och få ihop en okej kalkyl, säger hon.
Hon menar att mäklare redan i dag väger in både arbetsinsatsen och risken för att renoveringen blir dyrare än planerad.
– Vi lägger ju inte bara på vad det skulle kosta att göra i ordning. Det är för att du också ska göra hela jobbet och ta risken med att det kan bli dyrare, säger hon.
Någon tydlig prisnedgång går det ännu inte att slå fast, enligt henne, men hon utesluter inte att den kan komma.
– Det är för tidigt att säga, säger hon.
Effekten kan komma senare
Eftersom reglerna började gälla så sent som den 1 april är det fortfarande för tidigt att dra säkra slutsatser om hur priserna påverkas. Men förändringen innebär att det blivit lättare att låna till själva köpet, samtidigt som det blivit svårare att låna upp på bostaden i efterhand, till exempel för renovering.
Det är där Maria Stenlund ser en möjlig effekt på marknaden.
– Vi märker ju att det är lite trögare, säger hon.
